El Peligro Oculto de Comprar con Contratos Privados

En México, es una práctica alarmantemente común adquirir terrenos, casas o locales comerciales mediante un contrato privado de compraventa. Ya sea por evitar los costos notariales iniciales, por confianza entre familiares o simplemente por desconocimiento, miles de personas entregan los ahorros de toda su vida a cambio de un simple documento.

Si bien este papel tiene cierta validez entre las partes que lo firman, frente a terceros y frente a la ley, su patrimonio está en grave riesgo hasta que no esté formalmente escriturado e inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

La Ilusión de la Propiedad: ¿Por qué no es suficiente?

En materia inmobiliaria, la ley exige una formalidad específica para que la transmisión de la propiedad sea plena y segura: la Escritura Pública. Los principales problemas a los que se enfrenta si solo tiene un contrato privado son:

• Riesgo de embargo o doble venta: Como la propiedad sigue apareciendo a nombre del vendedor original en el Registro Público, si este adquiere deudas, la casa puede ser embargada. Un vendedor deshonesto podría vender la misma propiedad a otra persona y escriturarla.
• Imposibilidad de obtener créditos: Ningún banco o institución financiera aceptará una propiedad sin escritura pública como garantía para otorgarle un crédito.
• Problemas para heredar: Al fallecer, dejar un inmueble sustentado solo con un contrato privado significa heredar un grave y costoso problema legal a su familia.
• Trabas para vender o construir: El valor de la propiedad se castiga severamente por la falta de certeza jurídica.

¿Por qué hay problemas para escriturar después de años?

Es común que las personas guarden su contrato y decidan escriturar "después", cuando tengan dinero. Sin embargo, al acudir a la notaría se topan con barreras infranqueables:

• El vendedor original falleció: Ya no hay quién firme la escritura. Tendría que demandar a los herederos del vendedor.
• El vendedor desapareció: No tiene forma de localizar a la persona que le vendió hace años para que acuda al notario.
• Problemas de subdivisión: Le vendieron una fracción de un terreno que nunca fue subdividido legalmente ante el Ayuntamiento.
• El vendedor se niega a firmar: A veces exigen más dinero de forma extorsiva para acudir a firmar, aprovechándose de su necesidad.

La Solución Legal: ¿Cómo Regularizar su Propiedad?

En LARSO Abogados entendemos que su patrimonio representa su esfuerzo. La ley contempla mecanismos procesales para obligar a la regularización de la propiedad, incluso en los escenarios más adversos:

1. Juicio de Otorgamiento y Firma de Escritura (Acción Proforma)

Si tiene un contrato privado válido, comprobantes de pago y el vendedor no quiere firmar o no está localizable, iniciamos un juicio civil. Le demostramos al juez que usted ya cumplió. Si el vendedor no se presenta, el Juez firma la escritura en su rebeldía, dándole por fin su título definitivo.

2. Juicio de Prescripción Positiva (Usucapión)

Si compró hace muchos años, su contrato tiene deficiencias, pero ha vivido en la propiedad de forma pacífica, continua y pública (pagando predial, luz, agua), podemos promover un juicio de Usucapión. El Juez declarará que se ha convertido en el dueño legítimo por el paso del tiempo.